たのはしです。マンション経営を始めて１８年です。
おかげさまで、安定した経営が続いています。
ここ数年は空室はありません。
居住者に気に入ってもらっているのか、多くの方に長く住んでいただいております。
マンションは１度出来上がってしまうと、建て直しができません。
計画は慎重に、複数社から見積を取るのがいいでしょう。
建設会社によって得手不得手がありますので、提案してくる内容は様々です。
その会社が得意とする建築方法を勧めてくる傾向があります。
私はマンションを建てる際に、建設会社２社からプランを出してもらいました。
| Ａ社の提案 | ６階建ての「鉄筋コンクリート造」 |
|---|---|
| B社の提案 | ３階建ての「重量鉄骨造」 |
そして結論から言うと、B社にお願いすることにしました。
まず「建設に関わる費用」と「家賃」を天秤にかけて考えます。
「月に支払うローン」と「月の賃料収入」で手残りがいくらになるか。
つまり「利回り」です。
これは最も基本的で分かりやすい比較検討の材料です。
とは言うものの、空室率や経年に伴う家賃の下落も考慮する必要があります。
それと同じぐらい大事なのは「減価償却」に何年かかるか？ということです。
つまり、耐用年数は何年か？ということです。
「鉄筋コンクリート造」は47年。「重量鉄骨造」は34年。
「耐用年数が長い方が、頑丈だからいいんじゃないの！」と思うのが普通です。
でも賃貸マンション経営ではそうとも言えません。
なぜかというと、税金に影響を及ぼすからです。
私は税金のプロではないので、詳しいこと、正確なことは書けません。
自分なりに分かりやすく、ざっくりと説明してみます。
例えば30年でローン返済する場合、耐用年数が47年だと「17年」の税金のハンデを背負うことになります。
耐用年数が34年だと「4年」だけのハンデになります。
マンション経営はローンを全額返済するまでが勝負です。
30年でローン返済する場合、30年間が勝負です。
しかし、耐用年数が47年だと「47年かけてゆっくり税金を安くするよ」ということになってしまい、その差（17年分）だけ苦労します。
一方、耐用年数が34年だと（4年分）の差で済みます。
新築マンションを建てて、10年ほどが過ぎると「税金の重み」というジャブが徐々に効いてきます。
何も対策を講じないと、手残りが減ってくるかもしれません。
そういった面も考慮しながら、どのような仕様の建築物にするのか、プランを練る必要があります。
マンション経営で「空室との戦い」というのは、一般の人でもイメージしやすいと思うな。
でも、それと同じぐらい「税金との戦い」も重要だよ。経営を始めた人でないとわからないかもしれないね。
たのはしでした！
